لماذا تُعدّ سندات الملكية عنق الزجاجة في إعادة الإعمار؟

ابدأ من الرقم الذي يضع الإطار كلّه. يقدّر تقييم البنك الدولي في تشرين الأول 2025 إعادة بناء الأصول المادية المتضرّرة في سوريا بنحو 216 مليار دولار، مقابل أضرار مباشرة مسجّلة بـ108 مليارات. وإذا فصّلت ذلك بحسب فئة الأصل، تجد الأبنية السكنية تستحوذ على 75 مليار دولار من إعادة البناء مقابل 33 مليار دولار من الأضرار المسجّلة — أي مُضاعف 2.3، وهو أوسع فارق بين كل الفئات.

الآن الجزء الذي لا يظهر في الحساب. من بين 25.9 مليار دولار من مذكرات الاستثمار التي وقّعتها سوريا منذ كانون الأول 2024، لا شيء تقريباً يستهدف الإسكان. القائمة الموقَّعة موانئ وطاقة واتصالات وطيران ومترو. وابحث عن بند الإسكان فتجد، على متتبّع المشاريع لدينا، مشروعاً سكنياً واحداً مُسمّى.

والتفسير المعتاد أن الإسكان يفتقر إلى تدفّق إيرادات. فالميناء يتقاضى رسوماً، أما البناء السكني فيولّد إيجاراً من أسرة قد تصرف ضعف الحد الأدنى للأجور على الطعام. هذا التفسير صحيح، وهو ليس القيد الملزم.

القيد الملزم أنك لا تستطيع أن تُقرض على أصل، ولا أن تؤمّنه، ولا أن تُورّقه، ولا أن تبيعه، إن كانت ملكيته لا تُثبَت.

ماذا يعني «سند ملكية مثقوب» هنا بالتحديد

أربع مشكلات متمايزة، تُجمع عادةً في سلّة واحدة وهذا خطأ، لأن لكل منها حلاً مختلفاً.

سجلات مدمَّرة أو غير متاحة. السجل العقاري أرشيف مادي. بعضه دُمّر مع الأبنية التي كانت تضمّه؛ وبعضه سليم لكنه في مناطق تغيّرت سيطرتها الإدارية مرات؛ وبعضه لا يوجد إلا على الورق بلا نسخة رقمية. والقيد المفقود ليس نزاعاً قانونياً — إنه غياب دليل، وحاله الافتراضية هي التعطّل.

تهجير بلا وثائق. عاد نحو 1.6 مليون لاجئ و1.9 مليون مهجّر داخلي منذ كانون الأول 2024، بحسب المفوضية العليا للاجئين حتى أيار 2026. وحصة كبيرة منهم خرجت في ظروف لا تتضمّن جمع سندات الملكية. وإثبات حقّك في بيت سكنته ثلاثين عاماً أمر مباشر حين يؤكّده السجل، وشبه مستحيل حين لا يؤكّده ولا ورقة بيدك.

الاستيلاء وإعادة التوزيع زمن الحرب. صودرت عقارات، وأُعيد تخصيصها، وأُعيد تطوير بعضها بأدوات قانونية أصدرتها الحكومة السابقة. بعض تلك النقول كان روتينياً وبعضها كان عقابياً، والتمييز بينها ملفاً ملفاً مهمّة قضائية تُقاس بالسنوات.

اللانظامية السابقة للحرب. وهذه تسبق النزاع كلّياً، ويُنسى ذكرها دائماً. فحصة كبيرة من السكن الحضري السوري بُنيت بلا تراخيص، على أراضٍ محكومة بترتيبات عرفية أو غير موثَّقة. تلك البيوت كانت حقيقية ومسكونة، وبِيعت واشتُريت — لكنها لم تحمل يوماً سند ملكية من النوع الذي يعترف به مُقرض عقاري. وإعادة بنائها وفق الكودات الحالية تُحوّل أصلاً غير نظامي إلى أصل نظامي، وعلى أحدٍ أن يقرّر مَن هو المالك النظامي.

لماذا يعتبر رأس المال هذا مانعاً مطلقاً

فكّر في ما تحتاجه أداة تمويل الإسكان فعلاً.

الرهن العقاري يقتضي أن يستطيع المُقرض أخذ العقار إن تعثّر المُقترض. وذلك يقتضي قيداً في السجل تُنفّذه المحاكم، وإجراء تنفيذ يكتمل في وقت متوقَّع. ولا واحد منهما موجود اليوم على نطاق ذي معنى.

صندوق عقاري للمهجر — وهو الأداة الأكثر طرحاً، وهي فكرة جيدة فعلاً — يقتضي أن يكون مستثمر في برلين واثقاً من أن الصندوق يملك ما يقول إنه يملكه. ومديرو الصناديق لا يقبلون مخاطرة ملكية لا يستطيعون قياسها، ومستثمروهم لا يقبلونها بأي سعر.

تمويل البناء يقتضي أن لا يكون الموقع عرضةً لدعوى تظهر في منتصف الإنشاء. وسند ملكية متنازع يُكتشف في الشهر الثامن عشر خسارة كاملة، لا تأخيراً.

وحتى إعادة الإعمار بمنح كاملة تصطدم بالأمر نفسه. فالمانح الذي يعيد بناء بناء مدمَّر يحتاج أن يعرف لمن يسلّم المفاتيح. وإن سلّمها للمدّعي الخطأ فقد موّل استيلاءً.

ولهذا ذهب المال إلى الموانئ. ليس لأن المستثمرين لا يبالون بالإسكان، بل لأن امتياز ميناء له طرف مقابل واحد — الدولة — وأداة قانونية واضحة. أما البناء السكني فله من الأطراف المقابلة بعدد شققه، وربما أكثر.

مشكلة التسلسل

وهنا ما يجعل الأمر عاجلاً لا صعباً فحسب.

العودة تسبق إعادة الإعمار. ثلاثة ملايين ونصف عادوا إلى مخزون سكني لم يُبنَ بعد، وتقرير البنك الدولي في نيسان 2026 حذر في صياغته: حركات العودة «يُتوقّع أن تُنشئ ضغوطاً قصيرة الأجل على خدمات عامة ومساعدات إنسانية مُقيَّدة أصلاً»، حتى وإن كان العائدون في النهاية «يدعمون النمو عبر نشاط اقتصادي متجدّد، وزيادة في عرض العمل، وعودة رأس المال البشري والمالي».

النصفان صحيحان. وأيّهما يغلب يتوقّف على تمويل الإسكان. والإسكان لا يُموَّل قبل أن تصبح الملكية قابلة للحلّ.

وفي الوقت نفسه، كل شهر تأخير يجعل الحلّ أصعب، لأن الناس ينتقلون إلى الأبنية، ويعيدون البناء بلا نظام، ويؤسّسون حيازةً ستتحوّل هي نفسها إلى دعوى. إعادة البناء غير النظامية سلوك عقلاني لأسرة لا مكان لها. وهي في الوقت نفسه تُفاقم مشكلة السجل فعلياً، بينما ينتظر الجميع آلية.

كيف يبدو الحلّ

لا أحد مضطرّ إلى اختراع هذا من الصفر. فإعادة الحقوق العقارية بعد النزاعات ميدان مطوَّر جيداً، ومكوّناته معروفة.

مسار دعاوى بمهلة وبحقّ استئناف. المرجع المعياري هو لجنة الدعاوى العقارية في البوسنة: هيئة إدارية تفصل في الدعاوى على أساس أدلة وثائقية وشهادات، أسرع من المحاكم ومع مراجعة قضائية متاحة. هي ناقصة، وهي أفضل بمراحل من لا شيء.

إعادة بناء السجل من الأدلة الباقية. السجلات الضريبية، وعقود الخدمات، وملفات المحاكم، وصور الأقمار الصناعية، وشهادات الجيران، تستطيع أن تعيد بناء صورة قابلة للدفاع حيث اختفى الأصل. وهذا عمل إداري بطيء وبلا جاذبية.

قاعدة صريحة في نقول الملكية زمن الحرب. لا كدّ قضائياً ملفاً ملفاً، بل موقف قانوني معلن يحدّد أي فئات من النقول تصحّ وأيّها باطل، لتتولّى المحاكم الاستثناءات لا كل ملف.

اعتراف بالحيازات غير النظامية السابقة للحرب. طريق تتحوّل به حيازة قديمة حقيقية غير موثَّقة إلى سند ملكية نظامي. وبلا ذلك، فإن تنظيم السجل ينزع الملكية تحديداً من الأسر الأقل قدرة على المنازعة.

النشر. والسجل الذي لا يستطيع أحد البحث فيه ليس أفضل كثيراً من لا سجل. فالقابلية للبحث هي ما يحوّل الواقع القانوني إلى واقع قابل للتمويل.

ما يجب مراقبته

ثلاثة مؤشرات، مرتّبة بحسب ما يقوله كلٌّ منها.

1. إن كانت آلية دعاوى ستُنشأ أصلاً، بمعيار إثبات معلن وجدول زمني منشور. وكل ما عدا ذلك يأتي بعدها.
2. إن كانت نقول الملكية زمن الحرب ستحصل على قاعدة عامة بدل التقاضي ملفاً ملفاً.
3. أول رهن عقاري. لا مذكرة تفاهم إسكانية — بل قرض فعلي مضمون بعقار سكني سوري، يكتبه مصرف يتوقّع أن يستطيع تنفيذه. تلك هي الإشارة إلى أن الملكية صارت قابلة للتمويل، وإلى أن يحدث ذلك فليس للـ75 مليار دولار طريق إلى الإنفاق.

تتعقّب تغطية إعادة الإعمار الإعلانات، لأن الإعلانات أحداث والسجلات ليست كذلك. لكن السجل هو المتغيّر. يستطيع بلد أن يوقّع عدداً غير محدود من مذكرات الإسكان بينما السندات غير قابلة للحلّ، ولن تُنتج واحدة منها شقّة.

---

Sources

• World Bank — Syria’s Post-Conflict Reconstruction Costs Estimated at $216 billion (Oct 2025)
• World Bank — Syria Physical Damage and Reconstruction Assessment 2011–2024 (full report)
• World Bank — Macro Poverty Outlook, Syrian Arab Republic (April 2026)
• UNHCR — Syria Operational Update, May 2026
• Karam Shaar Advisory — Mapping MoUs in Syria: Shifting Investment Agendas
• Umran — Project Tracker